ยกเลิกสัญญาจองบ้าน ศุ ภา ลัย

ทำไมต้องมีทั้ง “สัญญาจอง” และ “สัญญาจะซื้อจะขาย” มันมีความแตกต่างกันหรือไม่อย่างไร ไม่เซ็นต์สัญญาจองได้มั๊ย ? นานาคำถามที่มีเข้ามา ทาง TerraBKK กฏหมายคลายปม รวบรวมประเด็นตอบข้อซักถามได้ความตามนี้

สารบัญ Show

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับเงินจองและเงิน ดาวน์บ้าน กันก่อน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระบุบ เงินดาวน์ เงินจอง ว่า
แล้วจะเอาเงินจองคืนได้อย่างไรบ้าง

สัญญาจองซื้อ

เป็นสัญญาลักษณะใหม่ ที่ปัจจุบันผู้ขายอสังหาริมทรัพย์พัฒนาขึ้นเพื่อนำมาใช้แทน “สัญญาจะซื้อจะขาย” ขั้นตอนการปฏิบัติโดยปกติ เมื่อผู้ซื้อตกลงใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็จะต้องวางเงินจองเอาไว้ก่อน ทางผู้ขายก็จะออกใบรับเงินจองให้ แล้วนัดวันทำสัญญาจะซื้อจะขายต่อไป

สัญญาจะซื้อจะขาย

เป็นสัญญาซื้อขาย แต่กำหนดว่าจะไปโอนที่ดินกันในภายหลังจากวันที่ทำสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายนั้นกฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำสัญญาเป็นหนังสืออย่างเดียว เพราะหากว่ามีการวางมัดจำ หรือการชำระหนี้บางส่วนก็สามารถฟ้องร้องกันได้ตามกฎหมาย เช่นหากว่าไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือ แต่ผู้ซื้อได้วางมัดจำไว้บางส่วนส่งมอบให้แก่ผู้ขายแล้ว ถึงเวลานัดโอนที่ดิน ผู้ขายไม่ยอมไปโอนที่ดิน กรณีนี้แม้ว่าจะไม่มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก็ตาม แต่เมื่อมีการวางมัดจำ ก็สามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายโอนที่ดินได้

แต่อย่างไรก็ตาม หากเราทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ย่อมเป็นการปกป้องสิทธิของเราได้ดีกว่า เพราะในการพิสูจน์ในชั้นศาลหากมีหลักฐานย่อมได้เปรียบกว่า

ข้อดีของสัญญาจองต่อผู้ประกอบการ

ผู้ขายนิยมให้ผู้ซื้อมาทำสัญญาจองซื้อแทน เนื่องจากในการทำธุรกิจบ้านจัดสรร ตามขั้นตอนปกติผู้ประกอบการจะต้องไปซื้อที่ดินมาก่อน เสร็จแล้วก็จะทำแผนผังไปขออนุญาตจากหน่วยงานราชการต่างๆ เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว จึงจะสามารถทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์เปิดการขาย ระหว่างนั้นก็จะต้องทำเรื่องแบ่งแยกหรือรวมที่ดินให้เสร็จสิ้นเสียก่อน แต่มีผู้ประกอบการบางรายเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมายข้อนี้ เพราะต้องการขายในระหว่างที่ยังไม่สามารถซื้อที่ดินได้ หรือมีที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานราชการ โดยเลี่ยงมาใช้สัญญาจองซื้อ แทนที่จะเป็น สัญญาจะซื้อจะขายแทน

หากผู้ขายไม่สามารถขึ้นโครงการได้ ผู้ซื้อก็ทำได้เพียงอย่างเดียวคือเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย แต่จะบังคับให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะไม่มีการกำหนดสิ่งที่ผู้ขายจะต้องปฏิบัติตอบแทนไว้ในสัญญาจอง

ข้อดีของสัญญาจะซื้อจะขายต่อผู้ซื้อ

คุ้มครองผู้ซื้อไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ขาย ทางการได้กำหนดให้เป็นสัญญามาตรฐาน ควบคุมให้ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่ทางการกำหนดด้วย เช่นเงื่อนไขการเรียกร้องความเสียหาย กรณีผู้ซื้อผู้ขายผิดสัญญา ซึ่งต้องเป็นไปในลักษณะเท่าเทียมกัน หรือกรณีเป็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ต้องเปิดโอกาสให้สามารถโอนเปลี่ยนมือกันได้เสรีโดยเจ้าของโครงการไม่สามารถเลือกเก็บค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้ เป็นต้น

ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายเงินตามสัญญา เมื่อครบกำหนดผู้ขายก็มีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือบ้าน หากฝ่ายผู้ซื้อผิดสัญญาผู้ขายก็สามารถยกเลิกสัญญา แล้วริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผ่อนมาแล้วได้ตามกฎหมาย ในทางกลับกันหากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อก็สามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือบ้านก็ได้ หรือยกเลิกสัญญาแล้วให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่รับเงินแต่ละงวดจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้น ก็ได้แล้วแต่จะเลือก

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

สวัสดีค่ะวันนี้เรากลับมาพบกันเป็นประจำกันอีกเช่นเคยนะค่ะโดยวันนี้เราจะมาพูดถึงเรื่องเงินจองบ้านกันค่ะ โดยหลายๆท่านอาจจะเคย จองและ ดาวน์บ้าน แต่สุดท้ายแล้วกลับทำการกู้บ้านไม่ผ่าน จนสุดท้ายเงินที่เราจ่ายไปกับการ จองและดาวน์นั้นต้องเสียไปแบบฟรีๆ แต่รู้หรือไม่ว่าเราสามารถที่จะเอาเงินจองคืนได้น่ะถ้าเราทำตามนี้ โดยรายละเอียดจะเป็นยังไงนั้นเดี๋ยวเราไปดูกันเลยค่ะ

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับเงินจองและเงิน ดาวน์บ้าน กันก่อน

เงินดาวน์ เงินจอง คือ เงินที่เราจะต้องทำการจ่ายไปเพื่อทำตามข้อตกลงกับเจ้าของโครงการนั้นๆโดยจะเป็น หนังสือ/ใบสัญญาจองซื้อ จากนั้นเราจะทำการจ่ายเงินมัดจำ โดยหลักแล้วจะไม่นิยมทำการเรียกหรือระบุว่า เป็นเงินมัดจำ ส่วนใหญ่ในสัญญาจองซื้อ หรือสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ จะระบุเป็น เงินจอง ซึ่งหากไม่ระบุให้มีความหมายเป็นอย่างอื่น ก็จะหมายถึงเงินมัดจำนั้นเอง โดยเงินจองไม่มีส่วนในการชำระหนี้ล่วงหน้าหรือสามารถที่จะรวมไปกับราคาตัวบ้าน แต่เงินจองคือเงินที่แสดงเพื่อบอกว่าเป็น หลักฐานที่แสดงว่า สัญญาจองซื้อ หรือสัญญาจะซื้อจะขายนั้นได้ทำเอาไว้แล้วจริงๆ หรือมีไว้เป็นหลักประกันสำหรับเจ้าของโครงการนั้นๆ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระบุบ เงินดาวน์ เงินจอง ว่า

โดยตามข้อตกลงในสัญญาจองซื้อขายนั้น ด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 377 จะระบุบว่า “เมื่อเข้าทำสัญญาถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำ นั้น ย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่งมัดจำนี้ย่อมเป็นประกัน การที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย” และในมาตรา 378 ยังได้ทำการระบุอีกด้วยว่า “มัดจำ นั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นแล้วนั้น ให้เป็นไป ดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้ให้ริบ ถ้า ฝ่ายที่วางมัดจำ ละเลยไม่ชำระหนี้ หรือ การชำระหนี้ ตกเป็นพ้นวิสัย เพราะพฤติการณ์ อันใดอันหนึ่ง ซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือ ถ้ามีการเลิกสัญญา เพราะ ความผิดของฝ่ายนั้น ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำ ละเลยไม่ชำระหนี้ หรือ การชำระหนี้ ตกเป็นพ้นวิสัย เพราะพฤติการณ์ อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ”

แล้วจะเอาเงินจองคืนได้อย่างไรบ้าง

1.กรณีก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนดหรือการก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน ในกรณีก่อสร้างล่าช้านี้สาเหตุคือเกิดจากฝ่ายเจ้าของโครงการทำการก่อสร้างโครงการไม่ได้มาตรฐานจนโดนหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตรวจสอบจนทำให้ก่อสร้างช้ากว่ากำหนด ดังั้นเราก็จะสามารถเรียกรับเงินมัดจำคืนได้ ตามมาตรา 378 นอกจากนี้คู่สัญญาสามารถตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นนอกเหนือจากที่กำหนดไว้ตาม มาตรา 378 ที่ระบุบว่า มัดจำนั้นถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ

1.ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้

2.ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น

3.ให้ส่งคืนถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ นอกจากนี้จะต้องไม่ขัดต่อหลักการทำนิติกรรม และต้องไม่ขัดต่อ พระราชบัญญัติข้อสัญญาไม่เป็นธรรม ข้อ 7. ระบุบว่า ข้อตกลงในสัญญาเช่าซื้อที่กำหนดราคาค่าเช่าซื้อ หรือกำหนดให้ผู้เช่าซื้อต้องรับภาระสูงเกินกว่าที่ควร รวมตลอดจน ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกรรมขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 ข้อ 8.6 ที่ได้ระบุบว่า ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด

ก. ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้บริโภคผิดนัดชำระหนี้ แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอย่างอื่น

ข. หากผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้บริโภคปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่งของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบของราคาห้องชุด แต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาห้องชุดแล้วผู้บริโภคเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้

2.กู้ธนาคารไม่ผ่าน เอาเงินจองคือได้ยังไง ในส่วนการที่เราทำเรื่องขอกู้ยืมเงินจากธนาคารแล้วไม่ผ่านนั้น ย่อมเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 219 ที่จะระบุบว่า ถ้าการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบนั้นไซร้ ท่านว่าลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้นั้น

ถ้าภายหลังที่ได้ก่อหนี้ขึ้นแล้วนั้น ลูกหนี้กลายเป็นคนไม่สามารถจะชำระหนี้ได้ไซร้ ท่านให้ถือเสมือนว่าเป็นพฤติการณ์ที่ทำให้การชำระหนี้ตกเป็นอันพ้นวิสัยฉะนั้น นอกจากนี้ยังมีมาตรา 372 ที่ระบุบว่า นอกจากกรณีที่กล่าวไว้ในสองมาตราก่อน ถ้าการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัย เพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดก็ไม่ได้ไซร้ ท่านว่าลูกหนี้หามีสิทธิจะรับชำระหนี้ตอบแทนไม่

ถ้าการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัย เพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษเจ้าหนี้ได้ ลูกหนี้ก็หาเสียสิทธิที่จะรับชำระหนี้ตอบแทนไม่ แต่ว่าลูกหนี้ได้อะไรไว้เพราะการปลดหนี้ก็ดี หรือใช้คุณวุฒิความสามารถของตนเป็นประการอื่นเป็นเหตุให้ได้อะไรมา หรือแกล้งละเลยเสียไม่ขวนขวายเอาอะไรที่สามารถจะทำได้ก็ดี มากน้อยเท่าไร จะต้องเอามาหักกับจำนวนอันตนจะได้รับชำระหนี้ตอบแทน

วิธีเดียวกันนี้ท่านให้ใช้ตลอดถึงกรณีที่การชำระหนี้อันฝ่ายหนึ่งยังค้างชำระอยู่นั้นตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นมิต้องรับผิดชอบ ในเวลาเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งผิดนัดไม่รับชำระหนี้ ดังนั้นหากเป็นเหตุดังกล่าวทางโครงการจะต้องคืนเงินจอง หรือเงินดาวน์ หรือเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อและถ้าหากไม่คืน ย่อมเป็นสิทธิของผู้ซื้อที่จะเรียกร้องสิทธิในการขอคืนได้ตามกฎหมาย ตามข้อกฎหมาย ป.วิ.พ. มาตรา 55 ต่อไป ค่ะ

3.ถ้ายังไม่ทำสัญญา เรียกเงินจองคืนได้ โดยในกรณีนี้ถ้าโครงการไหนไม่ยอมให้สัญญาจะซื้อจะขายมาให้เราทำการพิจรณาหรือให้เราอ่านก่อน และถ้าโครงการมีหนังสือใบสัญญานั้นไม่มีรายละเอียดระบุไว้ที่แน่นอนหรอไม่ชัดเจนว่า โครงการจะทำการสร้างเสร็จวันไหน จะแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้แล้วเสร็จได้เมื่อไร ตัวโครงการผ่านEIAหรือไม่

รวมไปจนถึงไม่มีความแน่นอนในวันที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จากที่เรายกตัวอย่างมานี้เมื่อตัวเจ้าของโครงการไม่มีความชัดเจนเกิดขึ้น ผู้ซื้อจึงไม่ยอมทำตามสัญญา และขอเงินจองคืน แต่ผู้ขายไม่ยอมคืน จนสุดท้านต้องไปทำการฟ้องร้องในที่สุด ตามคำ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3942/2545 ที่ได้กล่าวว่า

“ตามปกติเมื่อมีการจองซื้อที่ดินแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยอีกครั้งหนึ่งอันจะทำให้เกิดการผูกพันที่สมบูรณ์ ด้วยเหตุนี้ เมื่อโจทก์เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเป็นการเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ โจทก์ย่อมขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนได้

ข้อสัญญาที่โจทก์ขอแก้ไข เช่น จะก่อสร้างเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใดซึ่งเป็นข้อสัญญา ที่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ถือได้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยฉะนั้น เมื่อยังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ

โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น การที่จำเลยรับเงินจากโจทก์ไว้เป็นการชำระหนี้เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามมาตรา 406 วรรคหนึ่ง”

ดังนั้นจากที่กล่าวมาข้างต้นศาลฎีกาได่ระบุบหลักการไว้ว่า สัญญาที่เอาเปรียบ ผู้ซื้อสามารถขอแก้ไขจนกว่าจะเป็นธรรมได้ แต่ถ้าเจ้าของโครงการไม่ได้ทำการแก้ไขหรือตามที่ผู้ซื้อต้องการถือว่ายังไม่ได้มีสัญญาต่อกันดังนั้นไม่มีสิทธิ์ที่จะยึดเงินจองฉะนั้นเจ้าของโครงการจะต้องคืนให้กับผู้ซื้อนั้น ทางที่ดีเราควรที่จะอ่านและศึกษารายละเอียดของสัญญาอย่างชัดเจนก่อนว่าเป็นอย่างไร บ้างจะได้ไม่ต้องมาลำบากฟ้องร้องกันในภายหลังนั้นเองค่ะ

เป็นยังไงกันบ้างค่ะกลับความรู้ที่เราได้นำมาแนะนำกันค่ะ มีหลายๆคนที่สงสัยว่าแล้วถ้าเปลี่ยนใจ ไม่อยากซื้อแล้วละจะเอาเงินจองคืนได้หรือไม่คงต้องบอกเลยค่ะว่าในกรณีนี้ไม่ได้นั้นก็เพราะว่าเจ้าของโครงการในได้ผิดสัญญาและเจ้าของโครงการอาจจะเสียโอกาสในการขายให้กับลูกค้าคนอื่น ๆ ในช่วยเวลาที่เราทำการจองไปได้

ดังนั้นเจ้าของโครงการจะทำการยึดเงินจองค่ะดังนั้นเราต้อง ตัดสินใจให้รอบคอบนะค่ะก่อนที่เราจะวางเงินจองเพื่อไม่ต้องมาเสียใจในภายหลังค่ะ แล้วพยกันใหม่ครั้งหน้าค่ะ

ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …

ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่