จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2565 ที่ไหน

ยังมีภาษีอีกหนึ่งประเภทที่หากทุกท่านมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์จะต้องนำส่งด้วย นั่นก็คือ “ภาษีที่ดิน” ทั้งนี้ภาษีที่ดินที่ต้องชำระในปี 2565 นี้นั้นจะเป็นปีแรกที่มีการเก็บเต็มจำนวน ไม่ได้ลดลง 90% เหมือนใน 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งจะทำให้ปีนี้จะเป็นปีที่ค่าภาษีที่ดิน ที่เราจะต้องจ่าย จะสูงกว่าเดิมเป็น 10 เท่า จากภาษีหลัก หมื่น ที่เคยเสีย ก็จะกลายเป็นหลักแสนกันเลย

ดังนั้นวันนี้ผมมีผู้เชี่ยวชาญในด้านการวางแผนการเงินของบริษัท Wealth Creation International Co., Ltd. คุณปิติพงษ์ รุ่งเรืองวุฒิกุล CFP® จะมาเล่ารายละเอียดเกี่ยวกับภาษีที่ดินให้ผู้อ่านทุกท่านได้ทำความเข้าใจกันครับ เพื่อที่จะได้เตรียมพร้อมวางแผนในการจัดการภาษีที่ดินได้อย่างถูกต้องครับ

ภาษีที่ดิน คิดอย่างไร และ จ่ายที่ไหน ในปี 2565 นี้ อัตรา ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง จะยังใช้อัตราเดียวกับในปี 2563 และ 2564 เพียงแต่ว่าจะไม่มีส่วนลด 90% เหมือนใน 2 ปีที่กล่าวมา โดยที่ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง จะจัดเก็บตามการใช้ประโยชน์ของที่ดินโดยแบ่งเป็น 4 ประเภทดังนี้ คือ

1.ที่ดินเพื่อการประกอบเกษตรกรรม จะมีอัตราภาษีที่จัดเก็บในปี 2565อยู่ที่ 0.01% - 0.1% ขึ้นอยู่กับมูลค่าราคาประเมิน

2.ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย จะมีอัตราภาษีที่จัดเก็บในปี 2565 อยู่ที่ 0.03% - 0.1%

3.ที่ดินเพื่อการพาณิชย์กรรมและอุตสาหกรรม จะมีอัตราภาษีที่จัดเก็บในปี 2565 อยู่ที่ 0.3% - 0.7%

4.ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ จะมีอัตราการจัดเก็บภาษีอยู่ที่0.3% - 0.7%

โดยที่อัตราภาษีถูกกำหนดออกเป็นช่วง เพราะ อัตราภาษีจะขึ้นกับมูลค่าของที่ดินนั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หากมีมูลค่าไม่ถึง 25 ล้านบาทจะคิดภาษีที่อัตรา 0.03% แต่หากมีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านขึ้นไปจะมีอัตราภาษีอยู่ที่ 0.1% ครับ

โดยภาษีที่จัดเก็บ จะคำนวนจาก ราคาประเมินคูณกับอัตราภาษี เช่น ที่ดินมูลค่า 50,000,000 บาทมีอัตราภาษีอยู่ที่ 0.1% นั้น จะมีภาษีที่ต้องชำระในปี 2565 อยู่ที่ 50,000,000x0.1% =50,000 บาท

ถึงจุดนี้เราก็จะพอเห็นแล้วว่า สิ่งที่ส่งผลต่อยอดภาษีที่เราต้องจ่ายนั้น จะขึ้นอยู่กับตัวแปรต่อไปนี้คือ ราคาประเมิน ประเภทของการใช้ประโยชน์ และอัตราภาษี โดยที่หาก ราคาประเมินนั้นต่ำ ก็จะทำให้การเสียภาษีนั้นน้อยลง และหากการใช้ประโยชน์ไปในทางเพื่อการอยู่อาศัยหรือเกษตรกรรม

ก็จะทำให้ภาษีที่ต้องจ่ายนั้นน้อยกว่า การใช้ที่ดินเพื่อการพาณิชย์หรือ ปล่อยให้รกร้างว่างเปล่านั่นเองครับ และในส่วนของอัตราภาษีนั้น หากเป็นกรณีที่สิ่งปลูกสร้างนั้นมีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 มกราคม 2565 ก็จะช่วยลดอัตราภาษีลงเหลือ 0.02%-0.1% และจะคิดเฉพาะในส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทแรก

แต่หากเป็นกรณีที่เป็นเจ้าของ เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง จะเสียเฉพาะในส่วนที่เกิน 10 ล้านบาทแรกเท่านั้นครับ 

แล้วจะทราบได้อย่างไรว่า ที่ดินเราถูกจัดอยู่ในประเภทไหน และ ถูกประเมินมูลค่าไว้ที่เท่าไร ซึ่งสำหรับส่วนนี้นั้น จะสามารถทราบได้จาก การได้รับจดหมาย จากองค์การส่วนท้องถิ่นที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเราตั้งอยู่ส่งมาให้ครับ โดยภายในเดือนมีนาคม เราควรจะได้รับทั้งหมดแล้ว หากไม่ได้รับ หรือได้รับไม่ครบ

แนะนำให้รีบติดต่อไปยัง สำนักงานเขต หรือ อบต. ในพื้นที่นั้นๆที่เรามีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอยู่ครับ โดยจดหมายที่ส่งมานั้น จะยึดตามที่อยู่ในบัตรประชาชน ซึ่งอาจจะตกหล่นไปได้ครับ โดยเมื่อติดต่อไปแล้ว ก็ให้แจ้งว่าต้องการสอบถามเรื่องภาษีที่ดิน พร้อมแจ้งชื่อและนามสกุล เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบและ แจ้งยอดที่ต้องชำระ หรืออาจจะให้เจ้าหน้าที่สงเอกสารมาทางอีเมล์ เพื่อตรวจเช็คความถูกต้องของข้อมูลครับ โดยส่วนสำคัญที่เราควรจะต้องพิจารณา ก็คือประเภทของการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าถูกต้องหรือไม่ และราคาประเมินถูกต้องหรือไม่ครับ หากไม่ถูกต้องก็ควรที่จะต้องรีบทักท้วงครับ

และเมื่อได้ทราบแล้วว่าจะต้องชำระภาษีที่ดินอยู่ที่เท่าไร ก็สามารถสอบถามไปยังสำนักงานเขต หรือ อบต.นั้นถึงวิธีการชำระเงินได้เลยครับ โดยเกือบทั้งหมดจะสามารถชำระออนไลน์ได้เลย โดยที่ไม่ต้องไปจ่ายเองถึงท้องที่นั้นๆครับ ทั้งนี้สามารถผ่อนชำระได้สูงสุด 3 งวดด้วยกัน โดยที่งวดแรกต้องชำระภายในเดือนมิถุนายน 2565 นี้ครับผม

ย้ำอีกครั้งว่า ชำระได้ถึงสิ้นเดือนมิถุนายนนี้โดยหากไม่ได้รับจดหมายประเมินภาษีจากท้องที่ ก็ให้ท่านรีบติดต่อไปยังท้องที่ที่ดินหรือสิ่งก่อสร้างของท่านตั้งอยู่ครับ และปีหน้าหากไม่อยากเสียภาษีที่ดินในอัตราที่สูง ให้ย้ายชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้านในที่ดินที่มีราคาสูงที่สุด และ แปลงสภาพจากที่ดินว่างเปล่าเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรหรือเพื่ออยู่อาศัยครับ

กระทรวงการคลังจะทำการจัดเก็บ “ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2565 ” โดยไม่มีการปรับลดเหมือนในปีที่ผ่านมา ใครมีที่ดิน มีบ้าน มีคอนโด มาทำความเข้าใจกันก่อนที่จะถึงกำหนดชำระว่า ภาษีที่ดิน ใครบ้างที่ต้องจ่าย และจ่ายเท่าไหร่กันแน่

• ภาษีที่ดิน คืออะไร?
• ใครบ้างที่ต้องเสีย ภาษีที่ดิน ?
• เสียภาษีเท่าไหร่ คำนวณอย่างไร?
  • มูลค่าที่ดิน และ มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง
  • มูลค่ายกเว้น
  • อัตราภาษี
• จ่ายภาษีที่ไหน จ่ายได้ถึงเมื่อไหร่?
• ถ้าไม่จ่าย จะโดนปรับอย่างไร?

ภาษีที่ดิน คืออะไร?

“ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” หรือที่เราเรียกสั้นๆ ว่า ภาษีที่ดิน เป็นภาษีใหม่ที่มีผลบังคับตั้งแต่ปี 2562 และเริ่มจัดเก็บเมื่อปี 2563 โดยมาแทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ รวมถึงภาษีโรงเรือนและที่ดิน ซึ่งถูกยกเลิกไปก่อนหน้านี้ เพื่อปรับปรุงระบบภาษีเดิม และกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินมากขึ้น โดยสำหรับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2565 นี้ กระทรวงการคลังพิจารณาจัดเก็บภาษีดังกล่าวเต็มจำนวนเป็นปีแรก หลังจากที่ปรับลดมาเป็นระยะเวลา 2 ปีแล้ว เนื่องจากการลดภาษีในช่วงที่ผ่านมาถือเป็นภาระทางการคลัง

ใครบ้างที่ต้องเสีย ภาษีที่ดิน ?

คนที่ต้องจ่ายภาษีดังกล่าว คือ ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้าง (รวมถึงห้องชุดคอนโดมิเนียมด้วย) ซึ่งหมายถึงผู้ที่มีชื่ออยู่หลังโฉนดนั่นเอง เพราะฉะนั้น สำหรับคนที่เช่าบ้านหรือคอนโดอยู่ หรือบ้านที่อยู่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของตัวเอง ก็ไม่ต้องเสียภาษีประเภทนี้แต่อย่างใด

หมายเหตุ:

• โดยปกติแล้วทางการจะนับความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในวันที่ 1 มกราคมของทุกปี หากในวันที่ 1 มกราคม เรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ใด แสดงว่าเราต้องเสียภาษีสำหรับกรรมสิทธิ์ดังกล่าวในปีนั้น
• ในกรณีที่ดินหรือสิ่งก่อสร้างมีเจ้าของร่วมกันหลายคน เพียงแค่ใครคนใดคนหนึ่งชำระภาษีนี้ครั้งเดียว ก็ถือว่าชำระครบถ้วนเรียบร้อยแล้ว

เสียภาษีเท่าไหร่ คำนวณอย่างไร?

ในช่วงเดือนเมษายนนี้ ทุกคนที่มีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างน่าจะได้รับจดหมายแจ้งมูลค่าภาษีดังกล่าวแล้ว แต่หลายคนอาจยังสงสัยว่า ภาษีดังกล่าวมีการคิดคำนวณอย่างไร ซึ่งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นสามารถคิดได้ด้วยสูตรคำนวณดังนี้

ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง – มูลค่ายกเว้น) x อัตราภาษี

มูลค่าที่ดิน และ มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง

เราสามารถทราบได้จากระบบค้นหาราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ที่ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite

มูลค่ายกเว้น

แม้ในปี 2565 นี้จะไม่มีการปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหมือนในปีที่ผ่านมา แต่แต่ก็ยังคงมีมาตรการบรรเทาภาระภาษีในหลายกรณี ดังนี้

• ยกเว้นภาษีสำหรับ บ้านหลังหลัก (บ้านที่เจ้าของกรรมสิทธิ์มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น) สำหรับมูลค่า 50 ล้านบาทแรก แต่หากเจ้าบ้านเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน จะได้ยกเว้นเฉพาะสำหรับ 10 ล้านแรกเท่านั้น ในกรณีที่มีเจ้าของร่วมกันหลายคน ต้องมีชื่อคนใดคนหนึ่งอยู่ในทะเบียนบ้านนั้นด้วย จึงจะสามารถใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีได้
• ยกเว้นภาษีที่ดินให้กับบุคคลธรรมดาที่มีที่ดินที่ใช้ทำเกษตรกรรม ซึ่งในปี 2565 จะเป็นปีสุดท้ายที่ยกเว้นทั้งหมด โดยในปี 2566 จะเริ่มยกเว้นแค่ 50 ล้านบาทแรกเท่านั้น

อัตราภาษี

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละแห่งจะต้องเสียภาษีในอัตราเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับประเภทการใช้งานที่ดินและอาคาร ซึ่งแบ่งออกเป็น 4 ประเภทโดยมีอัตราภาษีที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้

1) ที่ดินใช้ทำเกษตรกรรม เป็นการใช้ที่ดินเกษตรกรรม เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม หากเป็นทำเกษตรกรรมไม่เต็มพื้นที่จะคิดการเสียภาษีตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์ โดยสามารถจำแนกที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

1. ที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในการปลูกพืช
2. ที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในการเลี้ยงสัตว์
3. ที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ หรือทำการประมง

หลายคนอาจสงสัยว่าการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรมีกฎเกณฑ์อะไรบ้าง โดยตามกฏหมายจะมีการระบุเอาไว้อย่างชัดเจนว่า ต้องปลูกต้นอะไรเป็นจำนวนเท่าไหร่ ถึงจะถือว่าที่ดินนั้นๆ เป็นที่ดินที่ใช้ทำเกษตรกรรม เช่น ต้องปลูกกล้วยเป็นจำนวนไม่ต่ำกว่า 200 ต้นต่อไร่ หรือปลูกมะนาวอย่างน้อย 50 ต้นต่อไร่ เป็นต้น ซึ่งหากไม่เป็นไปตามเกณฑ์ดังกล่าวจะถือว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์ ซึ่งต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่ามาก สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม

2) บ้านพักอาศัย เป็นการใช้ที่ดินเพื่อให้บุคคลอยู่อาศัย เช่น บ้าน ตึกแถว ห้องชุด ยกเว้นที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรือสร้างเสร็จตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินหรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด โรงแรม และที่พักชั่วคราวโดยมีค่าตอบแทน แต่ไม่รวมถึงที่ให้บริการเป็นรายเดือนขึ้นไปหรือโฮมสเตย์ไทย

อัตราภาษีสำหรับบ้านพักอาศัยจะแบ่งออกเป็นสองประเภท ซึ่งมีการคิดอัตราภาษีที่แตกต่างกันออกไป ได้แก่

• บ้านหลังหลัก หมายถึง บ้านที่เจ้าของบ้านและที่ดิน หรือเจ้าของเฉพาะตัวบ้าน (สร้างในที่ดินคนอื่น) มีชื่อในเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์และมีชื่อในทะเบียนบ้าน (ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้านหรือเจ้าของคนใดคนหนึ่งมีชื่อในทะเบียนบ้าน) โดยเจ้าของบ้านจะสามารถใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังหลักได้คนละ 1 หลังเท่านั้น
• บ้านหลังอื่นๆ หมายถึง บ้านที่เจ้าของบ้านมีชื่อในโฉนด/กรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้น

3) ที่ดินใช้ประโยชน์อื่นๆ เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินนอกเหนือจากที่กำหนด เช่น พาณิชยกรรม, อุตสาหกรรม, อาคารสำนักงาน, โรงแรม, ร้านอาหาร ฯลฯ

4) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เป็นที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ หรือทิ้งรกร้างว่างเปล่า ไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ในปีก่อนหน้าปีภาษี (ยกเว้นที่ดินซึ่งมีกฎหมายห้ามหรือให้ทิ้งไว้เพื่อการเกษตร หรือปล่อยไว้เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการ) ซึ่งถ้าหากปล่อยไว้ให้รกร้างติดต่อกันนาน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อีก 0.3% ในทุกๆ 3 ปี โดยมีอัตราเพดานภาษีรวมไม่เกิน 3%

จ่ายภาษีที่ไหน จ่ายได้ถึงเมื่อไหร่?

ล่าสุด ราชกิจจานุเบกษาได้เผยแพร่ประกาศกระทรวงมหาดไทย สำหรับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทั่วประเทศ ให้ขยายเวลาจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปอีก 3 เดือน เพื่อบรรเทาผลกระทบจากปัญหาการแพร่ระบาดของโควิด-19 จากภายในเดือนเมษายน เป็นภายในเดือนกรกฎาคม 2565 รวมทั้งขยายเวลาการผ่อนชำระภาษี

• งวดที่ 1 – จากภายในเดือนเมษายน เป็น ภายในเดือนกรกฎาคม 2565
• งวดที่ 2 – จากภายในเดือนพฤษภาคม เป็น ภายในเดือนสิงหาคม 2565
• งวดที่ 3 – จากภายในเดือนมิถุนายน เป็น ภายในเดือนกันยายน 2565

สำหรับกรรมสิทธิ์ในเขตพื้นที่ กทม. สอบถามเพิ่มเติมที่ กองรายได้ สำนักการคลัง กทม. โทร. 02-224-8266 https://www.fdbma.net/ หรือสำนักงานเขตที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ ส่วนกรรมสิทธิ์ที่ตั้งอยู่ในจังหวัดอื่นๆ สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมจากเทศบาลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ที่ตั้งอยู่

ถ้าไม่จ่าย จะโดนปรับอย่างไร?

เมื่อเลยกำหนดชำระไปแล้ว ผู้เสียภาษีจะต้องเสียเบี้ยปรับ 10-40% ของภาษีที่ต้องจ่าย โดยแบ่งออกเป็น 3 กรณี ได้แก่

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2565 จ่ายวันไหน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่ายตอนไหน

ใครเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

จ่ายภาษีที่ดิน ต่างจังหวัด ที่ไหน