คํานวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดิน

ก่อนที่เราจะไปโอนซื้อขายที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างกัน นอกจากเงินที่เตรียมไว้จากราคาตกลงซื้อขายแล้ว ผู้ซื้อ ผู้ขาย ยังต้องตกลงกันในเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีอากรด้วยเช่นกัน

แล้วค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการโอนซื้อขายบ้านมีอะไรบ้าง และเราจะกำหนดคร่าวๆ ได้อย่างไร วันนี้บ้านไฟน์เดอร์พามาดูวิธีการใช้โปรแกรมคำนวณภาษีอากร จากกรมที่ดิน เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีอากรเบื้องต้น เพื่อที่เราจะได้เตรียมเงินไปถูกในวันที่โอนซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน 

ค่าใช้จ่ายในการโอนซื้อขายบ้าน บุคคลธรรมดา มีอะไรบ้าง

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของจากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า  
• ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ตามขั้นของสรรพากร)
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน (กรณีถือครองน้อยกว่า 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านของโฉนดที่ขายน้อยกว่า 1 ปี)
• ค่าอากรแตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายแต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน (ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ กรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ค่าภาษีท้องถิ่น 0.3% 
• กรณีผู้ซื้อจดจำนองกับสถาบันการเงิน มีค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง
• ค่าคำขอ 5 บาท
• ค่าพยาน 20 บาท

แค่เห็นก็ตาลายยแล้วใช่ไหม แต่เราสามารถคำนวณเบื้องต้นง่ายๆ ได้จากโปรแกรมของกรมที่ดินเลยนะ มาดูกันเลยว่าทำอย่างไร 

คำนวณค่าใช้จ่าย ด้วยโปรแกรมคำนวณภาษีอากร จากกรมที่ดิน 

เราสามารถตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากร ในการ ซื้อขายที่ดิน บ้าน ก่อนไปโอนที่ได้ง่ายๆ ด้วยโปรแกรมคำนวณภาษีอากรของกรมที่ดิน

>> คลิกเข้าใช้งานคำนวณภาษีอากร กรมที่ดิน << 

ก่อนใช้งาน เตรียมข้อมูลอะไรและหาจากไหน  

เมื่อกดเริ่มต้นคำนวณค่าใช้จ่าย ระบบจะถามข้อมูล ดังนั้นคุณควรมีข้อมูลโฉนดที่จะซื้อขาย ก็จะสามารถค้นหาข้อมูลต่างๆ ได้ไม่ยาก ข้อมูลที่ต้องมี ดังนี้ 

1. ราคาตกลงซื้อขาย (ราคาทุนทรัพย์)

2. เนื้อที่ดินกี่ไร่ กี่งาน กี่ตารางวา  

3. ราคาประเมินต่อตารางวา (คลิกตรวจสอบราคาประเมินที่ดินโดยธนารักษ์) 

4. บนที่ดินมีสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ 

• ประเภทของสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งนับตั้งแต่ คลังสินค้า โรงงาน ตลาด บ้าน ตึกแถว สระว่ายน้ำ ฯลฯ 
• ปี พ.ศ. ที่ปลูกสร้าง
• ประเภทวัสดุ เช่น ตึก ตึกครึ่งไม้ ไม้ หรือ อื่นๆ 
• พื้นที่ของสิ่งปลูกสร้าง (ตารางเมตร) 
• ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง (ค้นหาราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างโดยธนารักษ์ที่นี่) 

5. วันที่ได้มาของที่ดิน (ตรวจสอบหลังโฉนด)

6. วันที่ได้มาของสิ่งปลูกสร้าง มาพร้อมที่ดินไหม 

7. ผู้ขาย (เจ้าของโฉนด) มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของโฉนดที่จะขาย เกิน 1 ปี หรือไม่

เมื่อกรอกข้อมูลครบถ้วนแล้ว ระบบจะคำนวณภาษีอากรออกมา ตัวอย่างดังนี้ 

โปรแกรมนี้ มีประโยชน์มากๆ ในตลาดอสังหาฯ เพราะนอกจากจะช่วยในการทำนิติกรรมประเภทขายอสังหาฯ แล้วยังมีบริการในส่วนของ ขายฝาก จำนอง โอนมรดก ให้ และเช่า อีกด้วย ลองใช้งานกันดูได้เลย 

>> คลิกเข้าใช้งานคำนวณภาษีอากร กรมที่ดิน << 

***หมายเหตุ โปรแกรมนี้ทางกรมที่ดินแจ้งว่าไม่สามารถใช้ยืนยันต่อคู่สัญญาและกรมที่ดินได้ เป็นเพียงแค่เครื่องมือที่ช่วยให้ประชาชนคำนวณเบื้องต้นเท่านั้น กรณีมีข้อสงสัยโปรดติดต่อสอบถามกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

หลังจากมีร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2565 เกี่ยวกับการลดค่าธรรมเนียมการโอน และการจำนองอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคารที่ดิน (บจธ.) สำหรับเกษตรกรและผู้ยากจนให้เหลือ 0.01% หลายคนคงสงสัยว่า ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 สำหรับผู้ถือครองทั่วไป ยังใช้เกณฑ์เดิมหรือไม่ ? ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร ? แล้วโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ? เราลองมาหาคำตอบกัน

เลือกอ่าน hide

1. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 มีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่ ?

2. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?

2.1 การโอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย

2.2 การโอนที่ดินให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

2.3 การโอนที่ดินให้คู่สมรส

2.4 การโอนที่ดินให้ญาติตามสายเลือด

2.5 การโอนที่ดินมรดก กรณีเสียชีวิต

2.6 การโอนที่ดินแบบซื้อขาย

3. ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน

4. การชำระค่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ?

4.1 กรณีดำเนินการเอง

4.2 กรณีมอบอำนาจ

4.3 กรณีสมรส

5. สรุป

1. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 มีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่ ?

ตามราชกิจจานุเบกษา ที่ประกาศลดค่าจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ให้เหลือ 0.01% โดยมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 นั้น จะมีผลกับที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น สำหรับที่ดินทั่วไป ยังคงคิดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดินเหมือนเดิม

2. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?

ค่าธรรมเนียมการโอนนั้น ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายหลายส่วน ซึ่งมีอัตราแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ของผู้รับโอนเป็นหลัก โดยค่าธรรมธรรมเนียมจดทะเบียนและภาษีเงินได้ จะคิดตามเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินที่ดิน ของกรมธนารักษ์ โดยไม่คำนึงถึงราคาซื้อขาย ส่วนค่าอากรแสตมป์ จะคิดจากเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่าจะยึดตามราคานั้น ซึ่งหากเจ้าของถือครองที่ดินนานเกิน 5 ปี จะเสียค่าธรรมเนียมถูกกว่า เพราะจะได้ชำระเป็นค่าอากรแสตมป์ แทนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะที่มีอัตราสูงกว่า

2.1 การโอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5% 
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 
3. ค่าภาษีเงินได้

• ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท : ยกเว้น
• ราคาเกิน 20 ล้านบาท : เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท เสียภาษี 5% 

1. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ยกเว้น

2.2 การโอนที่ดินให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

หากบิดามารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือบิดาไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะต้องเสียภาษีเงินได้เพิ่มเติม ตามกำหนดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 ด้วย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5% 
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

• หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

1. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%

2.3 การโอนที่ดินให้คู่สมรส

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5% 
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

• หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

1. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%

2.4 การโอนที่ดินให้ญาติตามสายเลือด

อัตราค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดิน สำหรับญาติตามสายเลือดและบุตรบุญธรรมนั้น จะสูงกว่าการโอนให้บุตรตามสายเลือด

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 2% 

กรณีโอนให้ผู้สืบสันดาน : 0.5%

1. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

• หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

1. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%

2.5 การโอนที่ดินมรดก กรณีเสียชีวิต

การโอนที่ดินมรดก จะต้องคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 ตาม พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ.2558 ด้วย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

• บุพการี, ผู้สืบสันดาน, คู่สมรส : 0.5%
• ญาติตามสายเลือด, บุตรบุญธรรม : 2%
• บุคคลอื่น : 2%

1. ค่าอากรแสตมป์ : ยกเว้น
   และ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ยกเว้น
2. ค่าภาษีเงินได้ : ยกเว้น
3. ค่าภาษีมรดก

• ราคาไม่เกิน 100 ล้านบาท : ยกเว้น
• ราคาเกิน 100 ล้านบาท : เฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี

1. คู่สมรสตามกฎหมาย : ยกเว้น
2. บุพการีและผู้สืบสันดาน : 5%
3. ญาติตามสายเลือด : 10%
4. บุคคลอื่น : 10%

2.6 การโอนที่ดินแบบซื้อขาย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 2% 
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

• หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

1. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนตามปีที่ถือครอง

3. ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน

ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร ? สมมติ ผู้ขายต้องการขายที่ดิน 1 ไร่ ซึ่งถือครองมา 6 ปีให้กับบุคคลอื่น ในราคาซื้อขาย 10,000,000 บาท (ราคาประเมินที่ดิน 8,000,000 บาท)

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน = 8,000,000 x 2% =  160,000 บาท
2. ค่าอากรแสตมป์ = 10,000,000 x 0.5% = 50,000 บาท
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ยกเว้น เพราะถือครองนานเกิน 5 ปี
4. ค่าภาษีเงินได้*

ข้อมูลจากตาราง ถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 60% ของราคาประเมิน

1. ค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง =  8,000,000 x 60% = 4,800,000 บาท
2. เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย = 8,000,000 – 4,800,000 = 3,200,000 บาท
3. เงินได้เฉลี่ยต่อปี = 3,200,000 / 6 = 533,333.33 บาท

1. ภาษีเงินได้แบบขั้นบันได (ตามตาราง)

• 300,000 บาท แรก = 300,000 x 5% = 15,000 บาท
• 200,000 บาท ต่อมา = 200,000 x 10% = 20,000 บาท
• 33,333.33 บาทสุดท้าย = 33,333.33 x 15 = 5,000 บาทยอดรวมทั้งหมด = 40,000 บาท

1. คูณจำนวนปีที่ถือครอง = 40,000 x 6

• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย = 240,000 บาท

หมายเหตุ *สามารถคำนวณได้จากโปรแกรมอัตโนมัติ ทางเว็บไซต์กรมสรรพากร

4. การชำระค่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ?

4.1 กรณีดำเนินการเอง

• โฉนดที่ดิน
• บัตรประชาชน พร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา
• หนังสือแสดงการเปลี่ยนชื่อสกุล (ถ้ามี)

4.2 กรณีมอบอำนาจ

• เพิ่ม หนังสือมอบอำนาจ ทด.21 (ถ้ามี)
• เพิ่ม เอกสารของผู้รับมอบอำนาจ : บัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน

4.3 กรณีสมรส

• เพิ่ม หนังสือแสดงความยอมขายที่ดิน
• เพิ่ม สำเนาเอกสารของคู่สมรส : บัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, ทะเบียนสมรส

5. สรุป

สำหรับค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 นั้นยังคงไม่เปลี่ยนแปลงจากเดิมมากนัก โดยคงค่าจดทะเบียนที่ 0.5 – 2%, ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และคำนวณภาษีเงินได้แบบขั้นบันได แต่สำหรับภาษีมรดกจะมีรายละเอียดที่แตกต่างออกไปบ้างบางประการ

ค่าโอนที่ดิน 2564 กี่บาท

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินคิดจากราคาอะไร

ค่าโอนที่ดิน 2565 กี่บาท

ค่าโอนที่ดินมรดกกี่บาท