การกำหนดขั้นความสำเร็จของงาน มีอะไรบ้าง

การบัญชีและการตรวจสอบบัญชีสำหรับการประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

การประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่
1 ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ จะจัดประเภทเป็นธุรกิจนี้ได้ก็ต่อเมื่อ ผู้ซื้อไม่สามารถเลือกแบบ หรือสั่งให้แก้ไขได้ กล่าวคือ ผู้ซื้อจะต้องซื้อตามแบบที่ผู้ขายสร้างไว้แล้วเท่านั้น เว้นแต่ การขอให้แก้ไขเล็กน้อย เช่น การเปลี่ยนสีกระเบื้อง หรือการเปลี่ยนพื้นบ้าน เป็นต้น
2 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง จะจัดประเภทเป็นธุรกิจนี้ได้ก็ต่อเมื่อ ผู้ซื้อสามารถเลือกแบบ หรือสั่งให้แก้ไขได้ เช่น การย้ายประตู หน้าต่าง การขยายบ้าน หรือการปรับแบบ เป็นต้น

วิธีการรับรู้รายได้ของของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
1 ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการบัญชีกำหนดให้กิจการที่เป็น NPAEs สามารถเลือกวิธีปฏิบัติเกี่ยวกับการรับรู้รายได้ ได้ 3 วิธี ได้แก่
1.1 รับรู้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์
1.2 รับรู้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion)
1.3 รับรู้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ (Installment)
อย่างไรก็ตาม หากเป็นกิจการที่เป็น PAEs มาตรฐานกำหนดให้ต้องรับรู้รายได้ด้วยวิธีรับรู้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้วิธีเดียวเท่านั้น
2 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง มาตรฐานกำหนดให้ต้องรับรู้รายได้ด้วยวิธีรับรู้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion) ได้วิธีเดียวเท่านั้น

ทั้งนี้ ในปี 2560 สภาวิชาชีพบัญชีได้กำหนดให้ยกเลิกมาตรฐานการบัญชีสำหรับ NPAEs แต่ให้ใช้มาตรฐานการบัญชีสำหรับ SMEs แทน (TFRS for SMEs) ซึ่งจะมีเนื้อหาแตกต่างจากมาจากมาตรฐานที่ใช้ในปัจจุบัน ดังนี้
1 ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการบัญชีกำหนดให้กิจการรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ได้วิธีเดียวเท่านั้น
2 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง มาตรฐานกำหนดให้ต้องรับรู้รายได้ด้วยวิธีรับรู้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion) ได้วิธีเดียวเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม แนวปฏิบัติของสภาวิชาชีพบัญชีนั้นมีความแตกต่างจากแนวปฏิบัติของกรมสรรพากร กล่าวคือ
1 ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ กรมสรรพากรกำหนดให้มี 2 แนวทางในการรับรู้รายได้ ได้แก่
1) รับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ แต่จะรับรู้ด้วยวิธีนี้ได้ก็ต่อเมื่อ ผู้ขายสามารถสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ภายในรอบระยะเวลาบัญชีเดียวกันได้
2) ในกรณีที่เป็น PAEs ให้รับรู้ด้วยตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion) ได้วิธีเดียวเท่านั้น แต่ถ้าเป็นกิจการที่เป็น NPAEs สามารถเลือกรับรู้รายได้ได้ 2 วิธี คือ รับรู้ด้วยตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion) หรือรับรู้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ (Installment) ก็ได้
2 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง กรมสรรพากรกำหนดให้รับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion) ได้วิธีเดียวเท่านั้น
ดังนั้น ถ้าเป็นกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น PAEs ซึ่งเดิมบันทึกบัญชีรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ จะมีความยุ่งยากในการปรับปรุงกำไรทางบัญชีให้เป็นกำไรทางภาษีอากรใน ภงด.50 เพราะต้องปรับวิธีการรับรู้รายได้จากการรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ เปลี่ยนเป็นการรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of Completion)

การตรวจสอบบัญชีเกี่ยวกับการกำหนดขั้นความสำเร็จของงาน (Percentage of Completion)
1 อัตราส่วนของต้นทุนการก่อสร้างที่เกิดขึ้นกับประมาณการต้นทุนทั้งหมด (Budget) ซึ่งฝ่ายบัญชีจะเป็นผู้เก็บตัวเลขต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมดให้ ซึ่งวิธีนี้เป็นวิธีที่ดีที่สุดในการกำหนดขั้นความสำเร็จของงาน เพราะมีหลักฐานที่ชัดเจนที่สุดและสามารถตรวจสอบได้ ผู้สอบบัญชีสามารถตรวจสอบความถูกต้องและครบถ้วนของต้นทุนที่เกิดขึ้นทั้งหมด โดยใช้วิธีต่อไปนี้
1) Vouching and Tracing จากเอกสารที่เกี่ยวข้อง
2) Analytical Review กับงบประมาณ (Budget)
3) ทดสอบการคำนวณและการบวกเลข
4) สอบถามนักบัญชีเกี่ยวกับวิธีการบันทึกบัญชี
ทั้งนี้ ผู้สอบบัญชีจะต้องระวังว่า ค่าใช้จ่ายที่มีการเบิกไปซื้อของล่วงหน้าก่อนการก่อสร้างจะเริ่มจริงนั้น ไม่ได้สะท้อนเนื้องานที่ทำเสร็จจริง ดังนั้น ผู้สอบบัญชีจะต้องนำเงินที่เบิกล่วงหน้านั้นมาหักออกจากต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงก่อนการคำนวณขั้นความสำเร็จของงาน
2 การสำรวจเนื้องานที่ได้ทำไปแล้ว ซึ่งวิธีนี้ผู้รับเหมาหรือวิศวกรจะเป็นผู้ให้ข้อมูลสัดส่วนเนื้องานที่ได้ทำไปแล้วโดยเปรียบเทียบกับแผนงานก่อสร้าง (Blue Print) ผู้สอบบัญชีจะต้องพิจารณาจากแผนงานก่อสร้างเปรียบเทียบกับเนื้องานที่ได้ทำไปแล้วว่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จนั้นเหมาะสมหรือไม่
3 การสำรวจทางกายภาพถึงอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จกับงานก่อสร้างทั้งหมดตามสัญญา ซึ่งวิศวกรจะเป็นผู้ประเมินอัตราส่วนดังกล่าวให้กับกิจการโดยดูเนื้องานที่หน้างานแล้วบอกว่าตอนนี้ก่อสร้างเสร็จไปแล้วเท่าไร ในทางทฤษฎีแล้ววิธีนี้ไม่เหมาะสมที่สุดเพราะเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการเล่นตัวเลขทางบัญชีได้ง่าย แต่ในทางปฏิบัติแล้ววิธีนี้กลับได้รับความนิยมที่สุด ดังนั้น ผู้สอบบัญชีจะต้องให้ความระมัดระวังกับการตรวจสอบมากที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากผู้ประกอบการใช้วิศวกรประจำบริษัทเป็นผู้ประเมินแล้ว ยิ่งทำให้หลักฐานที่ได้รับมีความน่าเชื่อถือน้อยที่สุด ผู้สอบบัญชีอาจขอให้ผู้ประกอบการใช้วิศวกรภายนอกเป็นผู้ประเมินเพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือของหลักฐานก็ได้ นอกจากนี้ ผู้สอบบัญชีจะต้องไปดูหน้างานด้วยเพื่อสำรวจผลสำเร็จของงานทางกายภาพร่วมกับวิศวกร

��ػ�����Ӥѭ���ѧࢻ�մѧ���

�ҹ������ҧ����ѭ�� ���¶֧ �ҹ������ҧ��Ѿ���Թ ���� �ҹ������ҧ��ǹ��Сͺ ��ҧ� �����������˹��¢ͧ��Ѿ���Թ �� ��á�����ҧ�Ҥ�� �оҹ ������� ʹ���Թ ���͹ ���� ����ػ�ó���Ѻ��͹ ������������ҡ�����ҧ�Һ����������ҧ�ͺ�������Һѭ��

�Ըջ�ԺѵԷҧ�ѭ��

1. �Ըպѹ�֡���������ͧҹ���稵���ѭ��

�Ըչ����Ѻ������������ͧҹ������ҧ�������� ���͢�鹵͹�ش�����ѹ�Ӥѭ���������ŧ ��觨кѹ�֡�������Ф������·���Դ���������騹���ҧҹ������ҧ��鹨�������������ó� �Ըչ������㹡ó�

1. �ѭ�ҡ�����ҧ������ѭ��������� (����Թ 1 ��)

2. ���͹����ú��ǹ��������ö���Ըպѹ�֡��������ѵ����ǹ�ͧ�ҹ������ҧ����������

3. �ѡɳТͧ�ҹ������ҧ����ѭ���դ�������§�����͹ ��ФҴ����٧���� ��������§�ҡ�ҹ������ҧ�������

��������Ըա�úѭ�������Ѻ�ҹ������ҧ����ѭ��˹������ �ҹ������ҧ����ѭ������ ���������͹�����͹�ѹ �е�ͧ���Ըա�úѭ�����ǡѹ

2. �Ըպѹ�֡��������ѵ����ǹ�ͧ�ҹ������ҧ��������

�Ըչ����Ѻ��������������ͺ�������Һѭ�յ���ŧҹ������ҧ����������ͺ�������Һѭ�չ�� ��й���Ҥ������·���Դ�����ѡ�ҡ����� �����ʴ��š�ô��Թ�ҹ����ѵ����ǹ�ͧ�ҹ��������

�Ըչ������㹡óշ�����Ѻ�ҹ����ö����ҳ�Ţͧ�ѭ�� ������ͺ�������Һѭ�� �ѹ���� �Ѵ��ǹ�ͧ�ҹ������������ ����������¨��¢ͧ�ҹ������ҧ����ѭ�� �� ���ҧ����ѡࡳ��������˵�����

����á�˹���鹤�������稢ͧ�ҹ������ҧ�Ҩ�����ѡɳ� ��觢������Ѻ�ѡɳТͧ�ѭ�� ����Ըմѧ���仹��

1. �Ը��ѵ����ǹ�ͧ�鹷ع��á�����ҧ�������稨��֧�Ѩ�غѹ �Ѻ ����ҳ��õ鹷ع��á�����ҧ������

2. ��û����Թ��������ǡü��Ǻ����ҹ �»���ҳ�ѵ����ǹ�ͧ�ҹ������ҧ���������������繵���º�Ѻ����ҳ�ҹ������

3. �Ѵ��ǹ�ͧ�ҹ������ҧ�������稡Ѻ�ҹ������ҧ����������ѭ��

��������Ըա�úѭ�������Ѻ�ҹ������ҧ����ѭ��˹������ �ҹ������ҧ����ѭ������ ���������͹�����͹�ѹ �е�ͧ���Ըա�úѭ�����ǡѹ

��һ�ҡ���������ҧ��á�����ҧ�ռŢҴ�ع�Դ��� ���/���� �Ҵ���������ҧ���˵�������� ���Դ�ŢҴ�ع��鹨ҡ�ҹ������ҧ��ǹ����ѧ����������� ����Ѻ���ŢҴ�ع��駨ӹǹ�ѹ�� �����Ҩ����Ըա�úѭ������Ѻ�ҹ������ҧ����ѭ��Ẻ�

����Դ�¢�����㹧�����Թ

1. �ӹǹ������ҡ�����ҧ ����Ըշ����㹡�á�˹�������ҡ�����ҧ����Ѻ�������ЧǴ

2. �Ըշ����㹡�á�˹���鹤�������稢ͧ�ҹ�����ҧ������ҧ �� ��˹������ǡ� �»���ҳ�ѵ����ǹ�ͧ�ҹ���������������繵���º�Ѻ����ҳ�ҹ������ ���� ��˹��ѵ����ǹ�ҡ�鹷ع��á�����ҧ�������稨��֧�Ѩ�غѹ �Ѻ����ҳ��õ鹷ع��á�����ҧ������ ���� ��˹��Ѵ��ǹ����ҳ�ҹ������ҧ�������稡Ѻ����ҳ�ҹ������ҧ������

3. �Թ��ҡ�����ҧ������Ѻ���� ��� ��ǹ����ѧ��ҧ�Ѻ �Թ�Ѻ��ǧ˹�Ҩҡ������ҧ ����Թ��Сѹ�ŧҹ

4. ��Ҽ���Ѻ�ҹ��ԺѵԷҧ�ѭ��㹡�úѹ�֡�����ҡ�ҹ������ҧ����ѭ�� ����Ըպѹ�֡��������ѵ����ǹ�ͧ�ҹ�������� ����Ըպѹ�֡���������ͧҹ������ҧ�������稵���ѭ�� ����ʴ���Ť�ҧҹ�����ҧ������ҧ�����Ը��¡�ҡ�ѹ

5. �Թ��Ѿ�����˹���Թ����Ҩ�Դ��鹨ҡ�ҹ������ҧ �� ����Ѻ��Сѹ�ŧҹ ��ö١���¡��ͧ���������� ��һ�Ѻ ���

����Ѻ�鹷ع�������Ǣ�ͧ�µç�Ѻ�ҹ������ҧ����ѭ�� ��

  • �����ʴط����㹡�á�����ҧ
  • ����ç�ҹ
  • ����������Ҥ��ç�ҹ ����ͧ�ѡ�����ػ�ó�����㹡�á�����ҧ
  • �鹷ع����������ͧ�ѡ�����ػ�ó�
  • �鹷ع����ǡѺ����͡Ẻ ��С����������������ͷҧ��ҹ෤�Ԥ������ҧ
  • �鹷ع㹡����䢧ҹ ��л�Сѹ�ŧҹ
  • ���������µ�ͺؤ�ŷ��������¡��ͧ
  • ������»�Сѹ����ç�ҹ ��Ѿ���Թ�������Ǣ�ͧ�Ѻ�ҹ������ҧ
  • �鹷ع������������������͡�ҡʶҹ��������ҧ
  • ���