ก่อนที่เราจะไปโอนซื้อขายที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างกัน นอกจากเงินที่เตรียมไว้จากราคาตกลงซื้อขายแล้ว ผู้ซื้อ ผู้ขาย ยังต้องตกลงกันในเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีอากรด้วยเช่นกัน
แล้วค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการโอนซื้อขายบ้านมีอะไรบ้าง และเราจะกำหนดคร่าวๆ ได้อย่างไร วันนี้บ้านไฟน์เดอร์พามาดูวิธีการใช้โปรแกรมคำนวณภาษีอากร จากกรมที่ดิน เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีอากรเบื้องต้น เพื่อที่เราจะได้เตรียมเงินไปถูกในวันที่โอนซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน
ค่าใช้จ่ายในการโอนซื้อขายบ้าน บุคคลธรรมดา มีอะไรบ้าง
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของจากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
- ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ตามขั้นของสรรพากร)
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน (กรณีถือครองน้อยกว่า 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านของโฉนดที่ขายน้อยกว่า 1 ปี)
- ค่าอากรแตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายแต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน (ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ กรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
- ค่าภาษีท้องถิ่น 0.3%
- กรณีผู้ซื้อจดจำนองกับสถาบันการเงิน มีค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง
- ค่าคำขอ 5 บาท
- ค่าพยาน 20 บาท
แค่เห็นก็ตาลายยแล้วใช่ไหม แต่เราสามารถคำนวณเบื้องต้นง่ายๆ ได้จากโปรแกรมของกรมที่ดินเลยนะ มาดูกันเลยว่าทำอย่างไร
คำนวณค่าใช้จ่าย ด้วยโปรแกรมคำนวณภาษีอากร จากกรมที่ดิน
เราสามารถตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากร ในการ ซื้อขายที่ดิน บ้าน ก่อนไปโอนที่ได้ง่ายๆ ด้วยโปรแกรมคำนวณภาษีอากรของกรมที่ดิน
>> คลิกเข้าใช้งานคำนวณภาษีอากร กรมที่ดิน <<
ก่อนใช้งาน เตรียมข้อมูลอะไรและหาจากไหน
เมื่อกดเริ่มต้นคำนวณค่าใช้จ่าย ระบบจะถามข้อมูล ดังนั้นคุณควรมีข้อมูลโฉนดที่จะซื้อขาย ก็จะสามารถค้นหาข้อมูลต่างๆ ได้ไม่ยาก ข้อมูลที่ต้องมี ดังนี้
1. ราคาตกลงซื้อขาย (ราคาทุนทรัพย์)
2. เนื้อที่ดินกี่ไร่ กี่งาน กี่ตารางวา
3. ราคาประเมินต่อตารางวา (คลิกตรวจสอบราคาประเมินที่ดินโดยธนารักษ์)
4. บนที่ดินมีสิ่งปลูกสร้างหรือไม่
- ประเภทของสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งนับตั้งแต่ คลังสินค้า โรงงาน ตลาด บ้าน ตึกแถว สระว่ายน้ำ ฯลฯ
- ปี พ.ศ. ที่ปลูกสร้าง
- ประเภทวัสดุ เช่น ตึก ตึกครึ่งไม้ ไม้ หรือ อื่นๆ
- พื้นที่ของสิ่งปลูกสร้าง (ตารางเมตร)
- ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง (ค้นหาราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างโดยธนารักษ์ที่นี่)
5. วันที่ได้มาของที่ดิน (ตรวจสอบหลังโฉนด)
6. วันที่ได้มาของสิ่งปลูกสร้าง มาพร้อมที่ดินไหม
7. ผู้ขาย (เจ้าของโฉนด) มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของโฉนดที่จะขาย เกิน 1 ปี หรือไม่
เมื่อกรอกข้อมูลครบถ้วนแล้ว ระบบจะคำนวณภาษีอากรออกมา ตัวอย่างดังนี้
โปรแกรมนี้ มีประโยชน์มากๆ ในตลาดอสังหาฯ เพราะนอกจากจะช่วยในการทำนิติกรรมประเภทขายอสังหาฯ แล้วยังมีบริการในส่วนของ ขายฝาก จำนอง โอนมรดก ให้ และเช่า อีกด้วย ลองใช้งานกันดูได้เลย
>> คลิกเข้าใช้งานคำนวณภาษีอากร กรมที่ดิน <<
***หมายเหตุ โปรแกรมนี้ทางกรมที่ดินแจ้งว่าไม่สามารถใช้ยืนยันต่อคู่สัญญาและกรมที่ดินได้ เป็นเพียงแค่เครื่องมือที่ช่วยให้ประชาชนคำนวณเบื้องต้นเท่านั้น กรณีมีข้อสงสัยโปรดติดต่อสอบถามกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
2. เกี่ยวกับอาคาร ท่านต้องจำแนกประเภทของอาคารได้ ตามช่องให้เลือกและท่านต้องทราบอายุอาคารว่า ก่อสร้างมาแล้วกี่ปี ตลอดจนท่านต้องประมาณการเนื้อที่ใช้สอยภายในอาคารทุกชั้นที่อยู่ในกรอบโครงสร้าง อาคารที่มีหลังคาคลุมทั้งหมด (ไม่รวมพื้นที่ที่อยู่กลางแจ้ง เช่น ลานซักล้าง ทางเข้าอาคาร ระเบียงที่อยู่นอก ชายคา) แนะนำให้ท่านใช้ตลับเมตรวัดพื้นที่ทุกส่วนแล้วมารวมกันเป็นตารางเมตร แล้วกรอกข้อมูลในช่องที่ เตรียมไว้หลังจากมีร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2565 เกี่ยวกับการลดค่าธรรมเนียมการโอน และการจำนองอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคารที่ดิน (บจธ.) สำหรับเกษตรกรและผู้ยากจนให้เหลือ 0.01% หลายคนคงสงสัยว่า ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 สำหรับผู้ถือครองทั่วไป ยังใช้เกณฑ์เดิมหรือไม่ ? ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร ? แล้วโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ? เราลองมาหาคำตอบกัน
เลือกอ่าน hide
1. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 มีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่ ?
2. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?
2.1 การโอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย
2.2 การโอนที่ดินให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
2.3 การโอนที่ดินให้คู่สมรส
2.4 การโอนที่ดินให้ญาติตามสายเลือด
2.5 การโอนที่ดินมรดก กรณีเสียชีวิต
2.6 การโอนที่ดินแบบซื้อขาย
3. ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน
4. การชำระค่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ?
4.1 กรณีดำเนินการเอง
4.2 กรณีมอบอำนาจ
4.3 กรณีสมรส
5. สรุป
1. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 มีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่ ?
ตามราชกิจจานุเบกษา ที่ประกาศลดค่าจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ให้เหลือ 0.01% โดยมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 นั้น จะมีผลกับที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น สำหรับที่ดินทั่วไป ยังคงคิดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดินเหมือนเดิม
2. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?
ค่าธรรมเนียมการโอนนั้น ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายหลายส่วน ซึ่งมีอัตราแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ของผู้รับโอนเป็นหลัก โดยค่าธรรมธรรมเนียมจดทะเบียนและภาษีเงินได้ จะคิดตามเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินที่ดิน ของกรมธนารักษ์ โดยไม่คำนึงถึงราคาซื้อขาย ส่วนค่าอากรแสตมป์ จะคิดจากเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่าจะยึดตามราคานั้น ซึ่งหากเจ้าของถือครองที่ดินนานเกิน 5 ปี จะเสียค่าธรรมเนียมถูกกว่า เพราะจะได้ชำระเป็นค่าอากรแสตมป์ แทนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะที่มีอัตราสูงกว่า
2.1 การโอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- ค่าภาษีเงินได้
- ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท : ยกเว้น
- ราคาเกิน 20 ล้านบาท : เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท เสียภาษี 5%
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ยกเว้น
2.2 การโอนที่ดินให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
หากบิดามารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือบิดาไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะต้องเสียภาษีเงินได้เพิ่มเติม ตามกำหนดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 ด้วย
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%
2.3 การโอนที่ดินให้คู่สมรส
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%
2.4 การโอนที่ดินให้ญาติตามสายเลือด
อัตราค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดิน สำหรับญาติตามสายเลือดและบุตรบุญธรรมนั้น จะสูงกว่าการโอนให้บุตรตามสายเลือด
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 2%
กรณีโอนให้ผู้สืบสันดาน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%
2.5 การโอนที่ดินมรดก กรณีเสียชีวิต
การโอนที่ดินมรดก จะต้องคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 ตาม พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ.2558 ด้วย
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
- บุพการี, ผู้สืบสันดาน, คู่สมรส : 0.5%
- ญาติตามสายเลือด, บุตรบุญธรรม : 2%
- บุคคลอื่น : 2%
- ค่าอากรแสตมป์ : ยกเว้น
และ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ยกเว้น - ค่าภาษีเงินได้ : ยกเว้น
- ค่าภาษีมรดก
- ราคาไม่เกิน 100 ล้านบาท : ยกเว้น
- ราคาเกิน 100 ล้านบาท : เฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี
- คู่สมรสตามกฎหมาย : ยกเว้น
- บุพการีและผู้สืบสันดาน : 5%
- ญาติตามสายเลือด : 10%
- บุคคลอื่น : 10%
2.6 การโอนที่ดินแบบซื้อขาย
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 2%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนตามปีที่ถือครอง
3. ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน
ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร ? สมมติ ผู้ขายต้องการขายที่ดิน 1 ไร่ ซึ่งถือครองมา 6 ปีให้กับบุคคลอื่น ในราคาซื้อขาย 10,000,000 บาท (ราคาประเมินที่ดิน 8,000,000 บาท)
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน = 8,000,000 x 2% = 160,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ = 10,000,000 x 0.5% = 50,000 บาท
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ยกเว้น เพราะถือครองนานเกิน 5 ปี
- ค่าภาษีเงินได้*
ข้อมูลจากตาราง ถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 60% ของราคาประเมิน
- ค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง = 8,000,000 x 60% = 4,800,000 บาท
- เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย = 8,000,000 – 4,800,000 = 3,200,000 บาท
- เงินได้เฉลี่ยต่อปี = 3,200,000 / 6 = 533,333.33 บาท
- ภาษีเงินได้แบบขั้นบันได (ตามตาราง)
- 300,000 บาท แรก = 300,000 x 5% = 15,000 บาท
- 200,000 บาท ต่อมา = 200,000 x 10% = 20,000 บาท
- 33,333.33 บาทสุดท้าย = 33,333.33 x 15 = 5,000 บาทยอดรวมทั้งหมด = 40,000 บาท
- คูณจำนวนปีที่ถือครอง = 40,000 x 6
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย = 240,000 บาท
หมายเหตุ *สามารถคำนวณได้จากโปรแกรมอัตโนมัติ ทางเว็บไซต์กรมสรรพากร
4. การชำระค่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ?
4.1 กรณีดำเนินการเอง
- โฉนดที่ดิน
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา
- หนังสือแสดงการเปลี่ยนชื่อสกุล (ถ้ามี)
4.2 กรณีมอบอำนาจ
- เพิ่ม หนังสือมอบอำนาจ ทด.21 (ถ้ามี)
- เพิ่ม เอกสารของผู้รับมอบอำนาจ : บัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน
4.3 กรณีสมรส
- เพิ่ม หนังสือแสดงความยอมขายที่ดิน
- เพิ่ม สำเนาเอกสารของคู่สมรส : บัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, ทะเบียนสมรส
5. สรุป
สำหรับค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2565 นั้นยังคงไม่เปลี่ยนแปลงจากเดิมมากนัก โดยคงค่าจดทะเบียนที่ 0.5 – 2%, ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และคำนวณภาษีเงินได้แบบขั้นบันได แต่สำหรับภาษีมรดกจะมีรายละเอียดที่แตกต่างออกไปบ้างบางประการ